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关于对房地产企业进行资金监管的建议

发布日期:2019-02-28 10:02访问次数: 信息来源:威海市人大人代工委1字号:[ ]


建议内容

       目前住建局对房地产企业(信用等级为AAA级除外)的资金监管量是根据项目的总面积和市场公允价格乘积的百分比来监管的,从房产项目销售开始就全额监管整个项目的资金监管量(资金监管的数量随着工程进度减少),资金池里不注满需要资金监管的总额,销售的房款就一直处于冻结状态,企业没法使用,沉淀的资金太大,给企业带来巨大的经营风险。

从资金的角度看房企,房企从土地摘牌到整个项目可以销售需要沉淀巨大的资金,为保证项目的正常运作,建设过程中会出现好多种的借贷关系,高利润伴随着高风险,赶上楼市不好,大量资金积压,流动性太差,没有巨大的资金很难保证项目不出现问题。

解决办法

       政府部门进行资金监管主要是为了防止拖欠工资、税收和配套费方面等的社会风险,建议两个方案:一是资金监管可以根据这三大项的公允值来综合评估监管资金额,企业根据缴纳的进度从总的监管额里面扣除,保证市场竞争的相对公平。二是资金监管按照项目的已销售总面积和市场公允价格乘积的百分比来监管资金,这样企业不需要为没有销售出去的房源再增加另外的保证金。

                                                                                                   代表姓名:张祖刚


答复内容:

张祖刚代表:

市人大十七届二次会议第86号代表建议《关于对房地产企业进行资金监管的建议》收悉,现将有关情况回复如下:

一、市区商品房预售资金监管的法律依据

2013年1月15日,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等法律法规,原威海市住房保障和房产管理局联合市人民银行、市银监局共同出台了《威海市市区商品房预售资金监管办法》,启动了威海市市商品房预售资金监管工作。2015年12月7日,威海市人民政府办公室出台了《威海市人民政府办公室关于进一步加强威海市区商品房预售资金监管的通知》,进一步提高了预售资金监管的工作力度。2017年1月6日,省住建厅、人民银行济南分行、省银监局出台了《山东省商品房预售资金监管办法》,在上位法层次为商品房预售资金监管工作提供了有力的法律保障。

二、市区商品房预售资金监管方式和监管额度

(一)监管方式。市区商品房预售资金监管采取“全程监控,重点监管”的模式。“全程监控”指预售人在将预售资金通过监管系统按套存入监管账户后,才能到相关部门办理商品房预售合同网上备案,防范预售人在监管账户外违规收存预售资金。“重点监管”指对完成预售项目工程建设所需的商品房预售资金进行重点监管,该部分资金只能用于购买工程建设必需的建筑材料、设备,支付施工进度款等工程建设费用,不得挪作他用。并且重点监管金额依据单栋楼房建筑面积乘以单位工程平方米造价确定,实际监管的预售资金额度仅为预售楼盘建筑安装成本部分。

(二)监管额度。商品房预售资金根据商品房建设项目施工进度节点使用,共设立“单体工程总层数一半、单体工程主体封顶、单体工程竣工、综合验收备案”四个节点。房地产开发企业存入预售资金超出重点监管额度的部分可以随时申请使用。重点监管额度部分,房地产开发企业申请使用监管资金时,只需保障后续工程建设费用即可,也就是说重点监管是动态的,实际只监管预售楼盘未完成建筑安装成本部分的金额。

三、目前市区商品房预售资金监管的政策支持情况

《关于进一步调整房地产开发项目收费政策的意见》(威住建字〔2017〕8号)第三部分规定,“对部分监管收费项目实行差异化政策,对信用等级为3A级企业的商品房预售资金不予监管;对信用等级为2A级企业的商品房预售资金实行半额监管,房地产开发企业享受的以上优惠政策,以上一年度房地产开发企业信用评价等级为准。”2017至2018年度,市区有36家3A资信房地产开发企业享受商品房预售资金不予监管,35家2A资信房地产开发企业享受商品房预售资金减半监管优惠政策。2018至2019年度免于、减半监管优惠政策将依据《2017房地产开发企业信用评价结果》执行。上述优惠政策的实行以资信评价结果为前提条件,既有力地促了进房地产开发企业依法经营,诚信销售,合理开发,又切实减轻了企业负担,促进了市区房地产市场平稳健康发展。

四、代表建议中的“解决方案”与监管法律法规不符

建议中解决方案一,“资金监管可以根据农民工工资、税收、配套费评估监管资金金额,企业根据缴纳的进度从总的监管额里面扣除。”《山东省商品房预售资金监管办法》、《威海市人民政府办公室关于进一步加强威海市区商品房预售资金监管的通知》均规定,商品房预售资金实际监管额度按照预售项目建筑安装成本确定,这已经是保障预售楼盘顺利完工的最低标准,法律框架内无法予以调整。

方案二,“资金监管按照项目的已销售总面积和市场公允价格乘积的百分比来监管”。市区商品房预售资金监管采取动态监管模式,预售楼盘建设进度达到节点标准后,房地产开发企业可以随时按照对应的比例申请使用预售监管资金。并且在保证留存后续节点所需监管额度后,房地产开发企业存入预售监管资金后,可重复申请使用监管资金,最大限度满足企业资金需求,保障预售楼盘项目顺利建设。

 

                                                                                           威海市住房和城乡建设局

                                                                                                 2018年7月25日





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