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调研视察
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关于全市物业管理情况的调研报告

发布日期:2018-01-30 15:58访问次数: 信息来源:威海市人大秘书科字号:[ ]


为进一步了解和掌握全市物业管理情况,督导加强城市物业管理工作,改善人民群众的生活环境,根据市人大常委会工作安排,11月下旬到12月上旬,城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下,对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报,与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流;到环翠区、乳山市、高区、经区进行了调研,委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研;现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下:

一、全市物业管理工作现状

近年来,各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》,逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制,物业管理工作逐步走向规范。  

(一)物业管理事业快速发展,覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于1998年,经过近20年的发展,截止今年11月,全市共有物业服务企业378家,其中市区260家、荣成市58家、乳山市60家,从业人员近1.8万人,实施物业管理的住宅项目1201个,服务面积9168万平方米,物业管理覆盖率98%以上,新建小区物业管理覆盖率100%。

(二)开展物业服务行业文明创建活动,提升行业文明程度。物业管理部门制定了《威海市物业服务行业开展文明行业创建活动试点工作规划》和《2017年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》,开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动,制定整改措施,督促整改落实。二是推行“阳光物业”,全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容,公开投诉渠道和方式,公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型,发挥示范标杆作用。制定了威海市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准,组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动,目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动,规范了物业服务企业的行为,有效提升了物业管理行业的文明程度。

(三)加大监督考核力度,规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管,市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核,定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等,并实现考核常态化。同时,积极推行各区交叉考核,考核结果列入各区考核成绩,并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次,对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰,规范和引导物业服务企业的服务行为。

(四)实施住宅专项维修资金制度,为公用部位维修维护提供资金保障。2010年7月,我市开始归集住宅专项维修资金,有关部门密切配合,层层把关,突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节,加大维修资金收缴力度,提高收缴率。截至今年10月,已有17.71万户缴纳了住宅维修资金,住宅专项维修资金本金及利息共计16.04亿元。另外,物业管理部门还管理房改房维修资金9779.38万元。目前,全市物业管理部门管理的两项维修资金共计17.02亿元。

(五)开展智慧物业管理试点,拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用,并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。2015年环翠区龙泽府小区第一个推出“小区管家”APP,目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初,环翠区鲸园街道办事处投资开发了“物管通”平台,对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。乳山市把物业管理与社区综合管理相结合,组建了智慧社区平台,实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享,业主可以通过APP平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作,方便快捷,深受欢迎。

二、全市物业管理领域存在的问题

在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下,全市物业管理事业有了较快的发展,但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比,还存在一定的差距。

(一)物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高,导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区(封闭住宅小区)物业费交费比例超过70%,而老旧小区物业费交费比例较低,一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要原因有两个,一是物业服务的质量和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务,而且服务质量不高,服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主,在实施物业管理之前不需要交纳物业费,在进行综合改造实施物业管理之后,仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务,因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。

(二)车位有效供给不足,停车管理矛盾突出。从群众反映情况看,车位紧张及停车秩序混乱,是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施,仅有的少量车库超过95%被业主出租,改做商业用途;2000年至2008年间建设的半封闭或封闭小区,规划配建的车位较少,而需求量很高,矛盾最为集中;2008年之后建设的小区,虽然调高了规划车位比,各项管理措施也比较到位,但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每100平方米1个车位,在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代,已经不能满足广大业主的停车需求。

(三)业主委员会组建比例低,没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会272个,仅占住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范,仅有不到10%的业委会能够按照《山东省物业管理条例》规定履行职责,约70%的业委会履行职责比较被动,还有个别业委会存在履职越位现象。总体看,业委会组建比例低,不能依法履职、依法维权,是目前制约物业管理水平提升的短板。

(四)专项维修资金使用门槛高,使用率偏低。专项维修资金的使用,必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用,门槛较高,程序较为复杂,因此使用情况不多。截止到今年10月,共支出住宅专项维修资金461笔,金额212.31万元。房改房维修资金由于资金数额少,申请程序较为复杂,维修支出也不多。今年前10个月,共支出维修资金92笔,金额42万元。

(五)物业项目交接时未严格履行承接查验手续,开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房,综合验收交房比例不到30%,很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验,对项目存在的问题没能及时发现和解决,导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关,如房屋漏雨,储藏室、车库质量问题,电梯、消防、地下管网质量问题,绿化、人车分流设计不达标问题等。

(六)小区内违法建设屡禁不止,占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题,并且屡禁不止、屡屡反弹,这种现象在2000年到2013年建成的小区比较普遍,尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治,相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动,效果较为明显;但私搭乱建顶风而上,而且一旦形成,违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长,重新恢复难度极大。

三、加强物业管理的几点建议

物业管理与千家万户的利益息息相关,是一项涉及到各级各有关部门的系统工程,物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此,提出以下几点建议:

(一)制定新的物业管理条例实施办法,建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于2007年2月开始施行,在《山东省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状,尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工,厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务,规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。

(二)采取多种举措,提高物业服务质量和水平。加大宣传力度,广泛宣传物业管理相关政策法规,增强业主法律意识和诚信意识,提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管,督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”,由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系,提高业主交费的主动性;建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道,对一些恶意拖欠物业费的行为,依法快速处理。

(三)增加车位有效供给,规范小区停车管理。超前规划,科学合理确定新建住宅小区车位配建标准,严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力,结合小区环境综合整治,通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式,增加车位。加强管理,依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位,对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为,由物业服务企业进行劝阻引导,规范业主有序停车。

(四)加强业主委员会组织建设,充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一,要学习借鉴外地成功经验和做法,结合我市实际,严格按照相关的法律法规规定,适时召开业主大会,加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职,鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训,提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系,推进沟通合作,提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道(镇)、社区的年终考核,提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。

(五)严格实行物业综合验收制度,防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度,督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作,并办理各类资料移交手续;认真落实《山东省物业管理条例》和《山东省新建物业质量保修金管理办法》(鲁建发〔2016〕5号)的规定,建立物业质量保修金制度,明确保修工作的受理、实施的程序和标准,强化对保修责任的监管,切实维护业主的合法权益。

(六)创新维修资金使用方式,出台相关办法。使用住房专项维修资金时,可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式,提高表决效率。建立应急维修机制,明确应急维修范围和标准,开通紧急情况维修资金使用的快速通道,简化维修资金使用审批程序,对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况,可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金,由居委会(村委会)、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金,逐步将维修资金划转业主大会管理和使用,物业管理部门、街道(镇)、社区全程进行监管。

(七)加大小区执法力度,清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责,着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度,及时开展执法活动,对拒不配合行政执法的,依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合,对违法违规行为及时进行劝阻和报告,积极协助执法活动开展。

(八)支持智慧物业建设,开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中,加快搭建基于大数据的互联网平台,开展互联网+服务。依托智慧城市建设,制定智慧物业建设指导标准,推广智慧住宅小区应用系统,建设智能物业管理服务平台和电子投票平台;综合开发利用各类信息资源,开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用;鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造,实现小区管理和服务的智能化和信息化。





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